برآورد تقاضای بازار مسکن به استناد اسناد جامع

یکی از این روش‌ها با استفاده از تعداد ازدواج‌های صورت‌گرفته در سال‌های اخیر و بدست‌آوردن برآوردی با استفاده از این داده‌هاست. بر این اساس، از آن‌جایی که در ۱۰ سال اخیر، به صورت میانگین ۷۸۳ هزار ازدواج رخ داده است، می‌توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.

نکته قابل اهمیت در محاسبه تعداد نیاز جدید مسکن، ناشی از ازدواج‌های جدید است که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده‌ها وابستگی بسیاری دارد. در این بین تامین مسکن می‌تواند نقش بسیار اساسی در توانمندی اقتصادی هر خانواده بازی کند، یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه‌های کم‌تری ممکن شود، آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد.

بنابراین یک روش دیگر برای محاسبه مسکن مورد نیاز کشور برای عرضه به تقاضاهای ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج‌های ممکن در کشور است. بر همین اساس مطابق با سرشماری ۱۳۹۵، حدود ۱۴ میلیون نفر مرد هرگز ازدواج‌نکرده در بازه سنی ۱۰ سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال ۱۴۰۵ با احتساب مرگ و میر حدود ۱۲ میلیون نفر از آن‌ها به سن بالای ۲۰ سال خواهند رسید.

بنابراین میزان ازدواج ممکن در بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ معادل ۱۲ میلیون ازدواج است که هر یک نیاز به یک واحد مسکونی دارد. مطابق با بررسی‌های انجام‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۲ برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از ۱۱.۲ میلیون نفر در ۷۶.۴ هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند.

در این صورت می‌توان گفت به صورت میانگین ۲۱ درصد از واحدهای مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصا زلزله‌خیزبودن ایران، این مسئله تبدیل به «تهدیدی» انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهرها و کلان‌شهرها شود. علاوه بر این باید واحدهایی که خارج از بافت فرسوده قرار دارند ولی به دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته نیاز به بازسازی و بهسازی دارند، اضافه کرد.

بنابراین با یک برآورد حداقلی می‌توان گفت ۵ میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارد. در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی غیر مقاوم نگران‌کننده‌تر است.

مردادماه سال ۹۶ عزیزالله مهدیان، سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مصاحبه‌ای گفته بود هم اکنون بیش از ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روستایی غیرمقاوم در کشور وجود دارد. بنابراین با احتساب آمار مسکن‌های فرسوده شهری و روستایی، در مجموع ۸ میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرند.

در کشورها به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشته باشد. همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت و ساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور به صورت متوازن توزیع نیافته است، بنابراین لازم است تعداد واحدهای کشور بیش از تعداد خانوارهای کشور باشد.

البته به این موارد باید واحدهایی که برای مصارف اداری و غیرمسکونی تولید می‌شوند، نیز اضافه کرد. لذا به نظر می‌رسد که می‌بایست حدود ۶۰۰ هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ۱۰ سال برنامه‌ریزی شود.

شاید مطرح شود که می‌توان تعداد زیادی از واحدهای مسکونی خالی، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شود. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل لوکس یا تفریحاتی‌بودن (واقع‌شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست.

در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی نمی‌ماندند. با جمع‌بندی موارد ذکر شده، برای حل مشکل عرضه مسکن کشور لازم است تا سالانه ۱.۵ میلیون مسکن ساخته شود.

بر این اساس، از سال ۱۴۰۰ تا سال ۱۴۰۴ باید بیش از ۶ میلیون واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه گردد. بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید ۱.۵ میلیون واحد در سال است و ادامه روند فعلی بدون ایجاد جهش در ساخت مسکن نمی‌تواند مشکلی از مشکلات بازار مسکن کشور حل کند.

در شرایطی که دولت زمینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی را تسهیل کرده و می‌تواند با ساماندهی مجوزات ساخت مسکن زمینه ساخت سالانه ۵۰۰ هزار مسکن توسط بخش خصوصی را فراهم کند. از این رو می‌توان به ساماندهی بازار مسکن از طریق تحریک عرضه و جبران ترک فعل‌های ۸ سال گذشته امیدوار بود.

بر همین اساس تسهیلات ساخت سالانه یک میلیون مسکن توسط دولت نه تنها نیاز اساسی بازار مسکن و معیشت مردم است بلکه بی‌توجهی به این مسئله می‌تواند تداوم وضع موجود را رقم زده و خسارات جبران‌ناپذیری به معیشت مردم وارد کند.

ادامه دارد …

•